SCPI : toujours une rentablilité moyenne de 4%
La société civile de placement immobilier attire de plus en plus d’investisseurs ces dernières années. L’une des bonnes raisons en est qu’elle permet de diversifier le patrimoine sans se soucier de la gestion locative. Outre la SCPI fiscale et la SCPI plus-value, nombreuses sont également les personnes qui investissent dans une SCPI de rendement, une structure qui s’occupe non seulement de l’acquisition d’un bien immobilier, mais également de sa gestion. Cette année, les investisseurs qui optent pour cette société civile de placement ont bénéficié d’un taux de rentabilité moyen de 4 %. En savoir plus.
Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
La société civile de placement immobilier de rendement, appelée également SCPI rendement, désigne une société de placement qui recourt aux épargnants pour l’achat des parts et pour l’investissement dans des biens immobiliers dont elle s’occupe entièrement de sa gestion. Ces épargnants deviennent ainsi associés et reçoivent à la fin de l’année d’exercice des dividendes constitués des loyers versés par les locataires. Ces dividendes sont déduits des frais de gestion, qui sont dans la majorité des cas à hauteur de 10 % du loyer total.
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Les SCPI de rendement sont à distinguer des SCPI fiscale et des SCPI de plus-value dans la mesure où elles portent sur les biens professionnels, comme les bureaux, les commerces, les locaux d’activité ou les parkings. La SCPI fiscale, quant à elle, fonctionne grâce à des dispositifs de défiscalisation : loi Pinel, loi Censi-Bouvard, loi Denormandie, etc. La rentabilité de ce type de société dépend du dispositif de défiscalisation choisi. Du fait que la SCPI de rendement concerne les biens professionnels, elle génère ainsi des plus values ou des loyers plus importants. Cela explique pourquoi ce type de société civile de placement immobilier est considéré aujourd’hui comme la plus rentable.
Quel est aujourd’hui le rendement des SCPI ?
Le rendement d’une SCPI tourne aujourd’hui autour de 4 %. En 2020, par exemple, le rendement moyen est de 4.18 %, selon les données fournies par l’Association Française des Sociétés de Placement immobilier. Ce taux est quatre fois plus élevé que celui des fonds euros d’assurance vie. En 2021, le rendement moyen devient 4.45 %, ce qui a légèrement augmenté.
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Que signifie le taux de rendement d’une SCPI ?
Le taux de rendement constitue l’un des critères que les investisseurs vérifient avant qu’ils se lancent dans un placement immobilier. S’ils vont, par exemple, déposer 1 000 euros, ils vont se demander sur le montant de revenu annuel qu’ils peuvent en tirer. Ainsi, plus ce taux de rentabilité moyen est élevé, plus il gagne un complément de revenu plus important.
Comment se calcule le taux de rendement moyen d’une SCPI ?
Pour déterminer combien un investissement en SCPI peut vous rapporter par an, vous devez prendre en compte un certain nombre de facteurs, dont les plus importants sont :
- Le rapport locatif, qui correspond au rapport entre le loyer versé par la société civile de placement immobilier pour chaque part détenue sur le prix d’achat unitaire d’une part. Si ce rapport est faible pour les SCPI de plus-value et pour les SCPI fiscales, il est plus élevé pour les SCPI de rendement puisqu’il peut atteindre jusqu’à 5 % ;
- L’augmentation de la valeur des parts, qui a aussi son rôle à jouer dans la rentabilisation du placement immobilier. En effet, quand la valeur des parts augmente à partir d’un moment donné, l’application du rapport locatif permet d’obtenir un bénéfice supplémentaire par rapport à l’année précédente. L’augmentation de la valeur des parts doit ainsi être prise en compte dans l’estimation de la rentabilité d’une SCPI de rendement.
Outre le rapport locatif et l’augmentation de la valeur des parts, il existe également d’autres facteurs qui ne doivent pas être négligés pour déterminer le rendement d’une SCPI. Parmi ceux-ci figurent :
- Le taux de revalorisation des loyers: celui-ci signifie que plus le montant des loyers augmente, plus vous bénéficierez de plus de dividendes ;
- Les frais de souscription, qui constituent l’une des charges à verser avant de se lancer dans la SCPI ;
- La tranche marginale d’imposition ;
- La durée prévue pour la détention des parts ;
- Les dividendes distribués pour chaque part.
Les frais de souscription et de gestion en placement SCPI
L’investissement dans le cadre d’une société civile de placement immobilier est soumis à un certain nombre de charges, comme les frais de souscription et les frais de gestion. Le fait de les payer peut faire diminuer le rendement de l’investissement SCPI.
Les frais de souscription
Il s’agit des frais liés à la collecte, à la recherche et à l’investissement de la société de gestion. Leur taux varie de 8 % à 12 %. Pour certains épargnants, celui-ci apparaît comme très élevé, d’où leur hésitation à se lancer dans la SCPI. Or, ce taux est presque identique aux frais d’agence et de notaire dans le cas d’un achat direct du bien immobilier.
La question qui se pose est ainsi de savoir : existe-t-il des conseils permettant d’atténuer les frais de souscription des SCPI ? La réponse est oui. En effet, quand la société civile est logée dans l’assurance-vie, elle bénéficie d’une fiscalité moins élevée et aussi des rabais sur les commissions de souscriptions. Ces avantages ont un impact sur le montant des frais de souscription.
Les frais de gestion
Outre les frais de souscription, qui sont prélevés au moment de l’achat des parts, il existe également les frais de gestion des SCPI. Ces derniers sont, quant à eux, prélevés par an. Comme nous l’avons mentionné plus haut, leur taux est de 10 % des loyers. L’application de ce taux est évidente : les associés n’auront pas à s’occuper de la gestion de leur investissement immobilier. Celle-ci incombe à la société de gestion, d’où l’appellation « investissement Pierre Papier ».
Est-il possible de se passer de ces frais pour réduire les charges à déduire des dividendes à la fin de l’année ? Alors, c’est possible dans le cas où vous choisissez de gérer vous-même votre investissement locatif. Mais dans ce cas de figure, vous devez avoir du temps, résider près du bien immobilier et être flexible.
Les avantages fiscaux liés aux investissements en SCPI
Les SCPI bénéficient d’une fiscalité allégée grâce à leur statut de société d’investissement immobilier cotée. Effectivement, les revenus fonciers générés par ces sociétés sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui permet une taxation souvent plus avantageuse que celle imposée aux particuliers.
Les investisseurs peuvent bénéficier du régime Malraux, qui offre une réduction d’impôt en contrepartie de l’investissement dans des logements anciens situés dans des zones protégées. Les SCPI spécialisées dans le secteur de la rénovation immobilière peuvent être un excellent choix pour profiter pleinement de ce dispositif.
Il faut noter qu’il existe aussi un certain nombre d’avantages fiscaux liés à la transmission patrimoniale : ainsi, les parts de SCPI sont exonérées d’impôts sur la succession et leur valeur peut même être diminuée jusqu’à 75 % pour calculer l’ISF.
Si vous cherchez à concilier rentabilité et optimisation fiscale tout en diversifiant votre portefeuille immobilier sans alourdir vos contraintes administratives quotidiennes ou hebdomadaires, investir dans une SCPI pourrait bien être une solution adaptée à votre profil financier.
Comment choisir la SCPI la plus adaptée à ses objectifs d’investissement
L’investissement en SCPI n’est pas à prendre à la légère, pensez à bien comprendre les objectifs d’investissement avant de choisir une SCPI. Voici quelques critères à considérer pour choisir la SCPI la plus adaptée à vos besoins.
Il faut étudier le secteur immobilier dans lequel investir. Les SCPI peuvent être spécialisées dans différents secteurs : l’immobilier résidentiel, commercial, de bureaux ou encore logistique. Pensez à bien réfléchir, selon votre profil d’investisseur ainsi que votre appétence au risque, vous pouvez privilégier certaines SCPI plutôt que d’autres tout en étant vigilant sur les différents coûts associés à ce type d’investissement.